Habitus Treviso
Il progetto presentato in questo sito è da intendersi come ipotesi preliminare ancora in fase di studio e modifica. I titoli edilizi sono ancora subordinati alle decisioni amministrative per le quali è stata presentata una variante al PI del Comune di Treviso in data 03/12/2024 finalizzata alla conclusione di accordi pubblico-privato ex art.6 della L.R: 11/2044 (maggio 2025)
Habitus Green Village
Villaggio Residenziale Innovativo per Over 65 e Professionisti a Treviso
Un progetto all'avanguardia che risponde alle sfide demografiche e sociali del territorio trevigiano, offrendo 100 unità abitative con servizi integrati per anziani autosufficienti, genitori separati e manager in mobilità. Situato strategicamente accanto al Panatta Raquet Club, questo villaggio rappresenta non solo un'opportunità di investimento con un ROI interessante, ma anche una soluzione socialmente responsabile per una comunità in evoluzione.
Il Contesto Demografico
Invecchiamento della Popolazione
Secondo le proiezioni Istat, entro il 2033 gli over 65 costituiranno quasi il 30% della popolazione veneta. La provincia di Treviso vedrà un picco del 27,7% già nel 2031, con un aumento di 105.000 ultra65enni rispetto ad oggi.
Il Contesto Demografico
Declino della Popolazione Attiva
Parallelamente, si prevede un calo del 4,8% della popolazione in età lavorativa, corrispondente a circa 23.200 residenti in meno. Questo fenomeno crea un vuoto nel mercato immobiliare tradizionale.
Il Contesto Demografico
Nuove Esigenze Abitative
La crescente domanda di soluzioni abitative flessibili per diverse categorie sociali rende urgente lo sviluppo di modelli residenziali innovativi che possano rispondere a queste sfide demografiche.
Perché Treviso?
Capoluogo Attrattivo
Treviso si distingue come uno dei capoluoghi più attrattivi del Nord Italia, caratterizzato da un elevato tenore di vita e una qualità urbana eccezionale.
Location Strategica
La posizione centrale dell'area, adiacente a un prestigioso centro sportivo, offre un'opportunità unica nel panorama immobiliare cittadino.
Ampio Spazio Verde
Una rarità nel contesto urbano: 20.000 mq di spazio verde nel cuore della città, una caratteristica che rende il progetto veramente eccezionale.
Posizione Strategica a Treviso
2
Km dal Centro
La posizione in via Maffioli garantisce un rapido accesso al centro storico di Treviso, con tutti i suoi servizi e attrazioni culturali.
2
Km dall'Ospedale
La vicinanza all'Ospedale Ca' Foncello rappresenta un vantaggio significativo, specialmente per gli ospiti anziani che potrebbero necessitare di controlli o cure regolari.
10
Min. dalla Stazione
La stazione ferroviaria è facilmente raggiungibile, facilitando gli spostamenti regionali per i residenti e l'arrivo di visitatori da altre località.
Mercato di Riferimento: Tre Profili Chiave
1
Over 65 Autosufficienti
Anziani attivi che cercano sicurezza e servizi in un ambiente sociale stimolante.
2
Genitori Separati
Genitori che necessitano di flessibilità abitativa e supporto nella gestione familiare.
3
Manager in Mobilità
Professionisti che richiedono soluzioni abitative temporanee e confortevoli con servizi integrati.
Mercato di Riferimento
Treviso 85.600 residenti
25K
Over 65 Autosufficienti
Residenti previsti nella città di Treviso entro il 2031, con il 26% over 85
3.2K
Genitori Separati
Potenziali utenti nella città di Treviso, considerando il tasso di separazione del 3,2% annuo
8K
Manager in Mobilità
Professionisti nei settori logistici e industriali trevigiani
I tre segmenti di mercato rappresentano target con esigenze specifiche: gli over 65 cercano assistenza leggera e socializzazione, i genitori separati necessitano soluzioni abitative flessibili, mentre i manager richiedono alloggi temporanei di qualità.
Analisi del Mercato Potenziale
Over 65 Autosufficienti
1.250 potenziali clienti (5% del target totale). Cercano comfort e sicurezza mantenendo la propria indipendenza.
25.000
5% del target
1.250
Genitori Separati
320 potenziali clienti (10% del target). Questo segmento cerca soluzioni abitative flessibili e confortevoli per
un nuovo inizio.
3.200
10% del target
320
Manager in Mobilità
1.200 professionisti (15% del target) necessitano di soluzioni abitative di qualità per soggiorni temporanei.
8.000
15% del target
1.200
Il mercato potenziale totale di 2.770 individui supera ampiamente la capacità prevista di 100 unità, garantendo un'elevata domanda per il progetto (100 su 2.770 =3,61%).
Over 65 a Treviso: Un Segmento in Crescita
25.8%
Over 65 nel 2031
85.600 residenti totali
28%
Crescita 65-69 anni
Aumento previsto entro 2031
38%
Isolamento sociale
Anziani che segnalano problemi
L'analisi demografica mostra un trend di crescita significativo nella popolazione over 65 nella città di Treviso. Dal 21% nel 2023, dove il 38% degli anziani segnala problemi di isolamento sociale, si prevede un aumento al 25,8% nel 2031 (85.600 residenti) fino a raggiungere il 28% nel 2033. Particolarmente significativo sarà l'incremento del 28% nella fascia 65-69 anni e del 24% negli ultra 85enni.
Genitori Separati: Nuove Esigenze Abitative
Trend in Crescita
Il tasso di separazione in Veneto si attesta al 3,2% annuo, creando una popolazione stimata di circa 15.000 genitori separati che necessitano di soluzioni abitative flessibili e a costi contenuti.
Questa categoria ha esigenze specifiche, tra cui la necessità di spazi adeguati per ospitare i figli nei periodi di affidamento e la vicinanza a servizi e scuole.
Vantaggi del Modello Proposto
Le unità abitative di 37-42 mq possono essere adattate con soluzioni d'arredo flessibili per accogliere i figli nei weekend o durante le vacanze, ottimizzando gli spazi.
I servizi integrati, come pulizie e cambio biancheria, sono particolarmente apprezzati da chi deve gestire lavoro e genitorialità con risorse di tempo limitate.
Manager in Mobilità: Un Mercato di Nicchia
1
Dimensione del Mercato
Circa 8.000 professionisti attivi nei settori logistici e industriali trevigiani necessitano di soluzioni abitative temporanee ma di qualità, secondo i dati Unioncamere 2023.
2
Esigenze Specifiche
Questi professionisti richiedono alloggi comodi, ben posizionati rispetto alle principali arterie di comunicazione e dotati di servizi che semplifichino la loro permanenza lontano da casa.
3
Potenziale di Occupazione
Stimando un interesse dal 15% di questa categoria, si identificano circa 1.200 potenziali clienti, sufficienti a garantire un'elevata occupazione delle unità dedicate a questo segmento.
Caratteristiche delle Unità Abitative
Dimensioni Ottimizzate
Ogni unità misura tra 37 e 42 mq, dimensioni studiate per offrire comfort senza sprechi di spazio. Gli ambienti sono progettati secondo principi di design universale, adatti a tutte le età e condizioni fisiche.
Soluzioni Smart
Appartamenti dotati di domotica avanzata per il controllo di illuminazione, temperatura e sicurezza. Sistemi di chiamata d'emergenza integrati, particolarmente importanti per gli ospiti anziani.
Arredi Ergonomici
Mobilio studiato per massimizzare lo spazio e garantire comfort e accessibilità. Soluzioni flessibili come letti a scomparsa o tavoli estensibili permettono di adattare gli spazi alle diverse esigenze.
Il Modello Integrato: Affitto + Servizi
Il modello proposto combina un affitto mensile con una gamma completa di servizi, per un costo totale di 1.500 €/mese IVA inclusa.
Alloggio di Qualità
Unità moderne ed efficienti, progettate secondo i più alti standard di efficienza energetica e comfort
Servizi Base
Pulizia settimanale, cambio biancheria, manutenzione ordinaria assistenza 24h 7/7 e utenze incluse nel canone mensile
Servizi Premium
Assistenza sanitaria personalizzata, attività ricreative e accesso agevolato al Panatta Club
All-Inclusive
Nessuna preoccupazione logistica o amministrativa
1.500 €/mese
+IVA e utenze incluse
Qualità Garantita
Servizi premium per ogni esigenza
Assistenza Sanitaria 24/7
Personale Qualificato
Un operatore sanitario presente nella struttura 24 ore su 24, garantendo assistenza immediata in caso di necessità. Questa presenza costante è fondamentale soprattutto per gli over 65, la cui percentuale è prevista in aumento del 28% entro il 2031.
Telemedicina
Servizi di teleconsulto con specialisti, monitoraggio remoto dei parametri vitali e accesso digitale alle cartelle cliniche. Un supporto essenziale per il mantenimento della salute e la gestione delle condizioni croniche.
Gestione Farmaci
Servizio di consegna farmaci e promemoria per l'assunzione delle terapie, particolarmente utile per anziani con regimi farmacologici complessi o difficoltà di mobilità.
Servizi di Gestione Domestica
1
Pulizie Regolari
Servizio di pulizia settimanale degli appartamenti, inclusa la sanificazione dei bagni e della cucina. Questo servizio è particolarmente apprezzato dagli anziani con limitazioni fisiche e dai professionisti con poco tempo a disposizione.
2
Cambio Biancheria
Fornitura e lavaggio regolare di lenzuola, asciugamani e altri tessili domestici, garantendo standard igienici elevati e riducendo il carico di lavoro domestico per tutti gli ospiti.
3
Manutenzione Programmata
Interventi regolari di verifica e manutenzione degli impianti e delle strutture, prevenendo problemi e garantendo efficienza energetica e sicurezza nell'utilizzo degli spazi abitativi.
Spazi Comuni e Socialità
Le aree collettive rappresentano un elemento fondamentale del progetto, progettate per contrastare l'isolamento sociale, problema segnalato dal 40% degli over 65 veneti. Questi spazi includono sale comuni per attività ricreative, giardini condivisi, cucine comunitarie e aree relax.
La struttura favorisce l'interazione tra residenti di diverse età e background, creando una comunità intergenerazionale dinamica e stimolante, che contribuisce significativamente al benessere psicologico degli ospiti.
Partner Tecnologici
Costruzioni
Partner specializzati in costruzioni innovative e sostenibili
Serramenti
Serramenti ad alta efficienza energetica e isolamento acustico
Mobili
Soluzioni d'arredo integrate e personalizzabili
Impianti Energetici
Sistemi fotovoltaici e pompe di calore all'avanguardia
Domotica
Sistemi di automazione domestica intelligente
App Gestione Living e Servizi
Piattaforma integrata per il controllo via smartphone
Serramenti di Alta Qualità
Partner Principale
Leader mondiale nei sistemi per serramenti di alta gamma
Soluzioni Standard
Serramenti ad alta efficienza energetica con isolamento acustico superiore
Scorrevole Premium
Scorrevoli per garantire luce e vivibilità ambienti esterni
La partnership con Schüco garantisce l'utilizzo di sistemi per serramenti all'avanguardia, caratterizzati da prestazioni termiche eccellenti, design moderno e affidabilità garantita nel tempo.
Soluzioni d'Arredo Integrate
Design Personalizzabile
Soluzioni su misura per adattarsi perfettamente alle esigenze individuali dei residenti
Integrazione Intelligente
Mobili progettati per integrarsi perfettamente con i sistemi domotici e gli spazi abitativi
Modularità Flessibile
Elementi d'arredo modulari che si adattano a diverse configurazioni degli spazi
Qualità e Durabilità
Materiali selezionati e lavorazioni di alta qualità per garantire longevità e resistenza
App Gestione Living e Servizi
  • Controllo domotico impianti
  • Teleassistenza
  • Remind Attività
  • Gestione Servizi alla persona Supplementari
  • Gestione Spese ed attività ricreative
Convenzioni con il Panatta Club
Piscina
Accesso alla piscina coperta del club, ideale per attività fisiche a basso impatto, particolarmente benefiche per gli anziani. L'idroterapia è riconosciuta per i suoi effetti positivi su articolazioni e sistema cardiovascolare.
Palestra Technogym
Utilizzo delle attrezzature all'avanguardia e possibilità di partecipare a programmi di fitness personalizzati, supervisionati da istruttori qualificati che conoscono le esigenze specifiche delle diverse fasce d'età.
Ristorante e SPA
Sconti del 20% presso il ristorante del club e accesso privilegiato all'area benessere, offrendo un'esperienza completa che unisce socialità, nutrizione di qualità e relax.
Struttura Societaria
Società Proprietaria
Composta da 6 soci con duplice ruolo di proprietari e sviluppatori del progetto. Questa società deterrà la proprietà del terreno e gestirà la fase di sviluppo immobiliare.
  • 6 soci fondatori
  • Proprietà del terreno
  • Gestione dello sviluppo
Società di Gestione
Entità dedicata alla gestione operativa del complesso, responsabile per:
  • Gestione degli affitti
  • Erogazione dei servizi
  • Amministrazione quotidiana
La compagine societaria è attualmente in fase di definizione, con l'obiettivo di includere partner strategici nel settore dei servizi residenziali.
Soci Sviluppatori
Partner Progettazione e Servizi
Proiezioni Economiche: Investimenti
  • Investimento Totale: 14,5 milioni €
  • Terreno e Oneri: 3 milioni € di investimento iniziale
  • Costruzione: 10 milioni € per 100 unità (2.500 €/mq per 40 mq)
  • Costi Operativi: 500.000 €/anno per gestione
  • Ricavi e ROI: Recupero dell'investimento in 12,7 anni
L'investimento totale di 13,1 milioni di euro comprende l'acquisizione del terreno e il pagamento degli oneri (3,1 milioni) e i costi di costruzione delle 100 unità abitative (10 milioni, calcolati su una base di 2.500 €/mq per 40 mq). Questo investimento iniziale è significativo ma giustificato dalle solide proiezioni di ricavi e dalla crescente domanda di mercato.
Proiezioni: Ricavi Costi Utile
Con un tasso di occupazione dell'85% (media settoriale), i ricavi annuali si attestano a 1,53 milioni di euro, generando un utile netto di 1,03 milioni dopo la detrazione dei costi operativi. Anche nello scenario conservativo con occupazione al 70%, il progetto mantiene una solida redditività, dimostrando la sua resilienza a variazioni nelle condizioni di mercato.
Costi Operativi Annuali
Il budget operativo totale di 500.000 € è distribuito tra tre aree principali:
1
1
💼 Personale: 250.000 €
3 operatori sanitari a rotazione, un manutentore e un giardiniere. Personale qualificato come fattore differenziante del servizio.
2
2
🔧 Servizi: 150.000 €
Bollette, pulizie, lavanderia e servizi essenziali per spazi comuni e unità abitative.
3
3
🏗️ Manutenzione: 100.000 €
Manutenzione ordinaria e straordinaria delle strutture e degli impianti per mantenere elevati standard qualitativi.
Questa distribuzione dei costi è stata ottimizzata per garantire la massima qualità del servizio mantenendo una gestione efficiente delle risorse.
Return on Investment (ROI)
1
Investimento Iniziale
13,1 milioni di euro complessivi per terreno, oneri e costruzione. Questo investimento iniziale rappresenta la base su cui si sviluppa tutto il progetto e determina il periodo di recupero.
2
Utile Netto Annuale
1,03 milioni di euro con un tasso di occupazione dell'85%. L'utile è calcolato dopo aver sottratto tutti i costi operativi dai ricavi lordi generati dagli affitti e dai servizi.
3
Tempo di Recupero
12,7 anni per recuperare completamente l'investimento iniziale. Questo periodo è in linea con gli standard del settore immobiliare per progetti di qualità e a lungo termine.
Confronto con Modelli Tradizionali
Il modello proposto si posiziona strategicamente tra le RSA tradizionali, più costose e meno autonome, e i condomini standard, che non offrono servizi integrati. Questa soluzione intermedia risponde a un segmento di mercato crescente che desidera indipendenza ma con supporto e servizi accessibili.
Strategia di Implementazione: Fasi Progettuali
1
Fase 1: 2025
Ottenimento delle autorizzazioni urbanistiche e sviluppo della progettazione definitiva. Questa fase richiede un investimento iniziale di circa 300.000 € per studi di fattibilità, consulenze tecniche e progettazione architettonica dettagliata.
2
Fase 2: 2026-2027
Costruzione del villaggio e allestimento dei servizi integrati. Questa è la fase più impegnativa economicamente, con un costo previsto di 10 milioni di euro per la realizzazione delle strutture residenziali e degli spazi comuni.
3
Fase 3: 2027
Avvio delle attività di marketing e pre-affitti, con focus su eventi presso il Panatta Club per attrarre i primi residenti. Questa fase inizia negli ultimi mesi di costruzione per garantire un'occupazione rapida delle unità.
Partnership Strategiche
Panatta Raquet Club
La collaborazione con il rinomato club sportivo prevede convenzioni speciali per i residenti, con sconti del 20% su corsi, ristorante e strutture wellness. Questa partnership arricchisce l'offerta del villaggio e promuove uno stile di vita attivo tra i residenti.
Aziende Sanitarie
L'integrazione con i servizi di telemedicina regionali garantisce un collegamento diretto con le strutture sanitarie del territorio. Questa collaborazione migliora la qualità dell'assistenza e riduce i tempi di intervento in caso di necessità.
Comune di Treviso
Gli accordi con l'amministrazione locale includono agevolazioni fiscali per progetti anti-spopolamento e iniziative di rigenerazione urbana. Questo supporto istituzionale facilita l'iter burocratico e riduce i costi di realizzazione.
Strategia di Marketing
Campagne Mirate
Sviluppo di campagne pubblicitarie specifiche per ciascun segmento target, utilizzando canali digitali per i manager e i genitori separati, mentre per gli over 65 si privilegeranno canali tradizionali come stampa locale e radio, integrati con eventi informativi sul territorio.
Open Day e Visite Guidate
Organizzazione di eventi presso il cantiere durante le fasi di costruzione e, successivamente, visite alle unità campione completate. Queste iniziative permetteranno ai potenziali residenti di visualizzare concretamente la proposta abitativa.
Partnership con Aziende
Collaborazioni con le principali aziende del territorio per offrire soluzioni abitative ai loro manager e dipendenti in trasferta, con pacchetti personalizzati e condizioni privilegiate per contratti aziendali a lungo termine.
Vantaggi Competitivi
Modello Ibrido Unico
A differenza delle tradizionali residenze per anziani o degli appartamenti standard, il villaggio offre un mix equilibrato di indipendenza e servizi assistenziali. Questo posizionamento distintivo occupa una nicchia di mercato attualmente non servita nel territorio trevigiano.
Comunità Intergenerazionale
L'integrazione di diverse fasce demografiche crea un ambiente stimolante e dinamico, evitando l'isolamento tipico delle strutture esclusivamente dedicate agli anziani e favorendo scambi di esperienze e competenze tra generazioni.
Sostenibilità Economica
Il modello di business combina la stabilità degli affitti a lungo termine (tipici del segmento anziani) con la flessibilità dei contratti temporanei per professionisti, garantendo flussi di cassa diversificati e resistenti alle fluttuazioni economiche.
Sostenibilità Ambientale
Energia Rinnovabile
Installazione di pannelli fotovoltaici su tutte le unità abitative, con sistema di accumulo centralizzato. Questo impianto coprirà circa il 60% del fabbisogno energetico del villaggio, riducendo significativamente i costi operativi e l'impatto ambientale.
Gestione delle Acque
Sistema di raccolta e riutilizzo delle acque piovane per l'irrigazione degli spazi verdi e per gli scarichi sanitari. Questa soluzione permette di ridurre il consumo idrico complessivo del 35%, contribuendo alla sostenibilità della struttura.
Efficienza Energetica
Realizzazione delle strutture in classe energetica A4, con isolamento termico avanzato e impianti di climatizzazione a basso consumo. L'attenzione all'efficienza energetica garantisce comfort abitativo e riduzione delle emissioni di CO₂.
Impatto Sociale
1
1
Contrasto all'Isolamento
Il design orientato alla comunità riduce significativamente il rischio di isolamento sociale degli anziani, problema segnalato dal 40% degli over 65 veneti. Gli spazi comuni e le attività organizzate favoriscono relazioni significative tra i residenti.
2
2
Supporto alla Genitorialità
Le soluzioni abitative flessibili e i servizi integrati facilitano la gestione del tempo per i genitori separati, permettendo loro di mantenere una relazione di qualità con i figli anche in situazioni logisticamente complesse.
3
3
Creazione di Lavoro
Il progetto genera circa 15 posti di lavoro diretti tra personale sanitario, amministrativo e di manutenzione, oltre a stimolare l'economia locale attraverso la rete di fornitori di servizi esterni collegati al villaggio.
4
4
Riduzione Pressione su RSA
Offrendo un'alternativa alle residenze sanitarie assistenziali per anziani autosufficienti, il progetto contribuisce a ridurre la pressione sul sistema sanitario regionale, con un risparmio stimato di 330.000 posti necessari in Veneto al 2033.
Analisi dei Rischi
L'analisi dei rischi evidenzia come principali criticità il potenziale tasso di occupazione inferiore alle attese e i ritardi autorizzativi. Per ciascun fattore sono state sviluppate strategie di mitigazione specifiche, con particolare attenzione alla diversificazione del target e al coinvolgimento proattivo delle istituzioni locali.
Opzioni di Finanziamento
1
Capitali Privati
Il 40% dell'investimento sarà coperto da capitali privati provenienti da investitori istituzionali interessati al settore immobiliare con componente sociale. Questi investitori ricercano rendimenti stabili a lungo termine con impatto positivo sulla comunità.
2
Finanziamento Bancario
Un mutuo a tasso agevolato coprirà il 50% dell'investimento totale, con condizioni preferenziali grazie alla componente sociale del progetto e alla solidità del piano finanziario che prevede flussi di cassa costanti.
3
Fondi PNRR o Bandi (da verificare)
Il restante 10% sarà finanziato attraverso bandi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza dedicati all'efficientamento energetico e alla rigenerazione urbana, considerando l'elevata classe energetica delle strutture (A4) e l'impatto positivo sul territorio.
Possibilità di Espansione Futura
1
Fase 1: Consolidamento
Raggiungimento dell'85% di occupazione stabile e perfezionamento del modello operativo nel primo biennio. Questa fase è fondamentale per validare il concetto e ottimizzare tutti i processi prima di considerare qualsiasi espansione.
2
Fase 2: Ampliamento Locale
Aggiunta di 50 unità abitative adiacenti al complesso originale, con incremento proporzionale dei servizi comuni. Questo ampliamento potrà essere realizzato dal terzo anno, una volta dimostrata la solidità del modello di business.
3
Fase 3: Replicazione Regionale
Sviluppo di villaggi analoghi in altre province venete con simili trend demografici in Lombardia ed Emilia Romagna adattando il concept alle specificità locali ma mantenendo l'approccio integrato abitazione-servizi.
Raccomandazioni Strategiche
1
2
3
4
5
1
Eccellenza Operativa
Monitoraggio continuo della qualità
2
Espansione Mirata
Sviluppo graduale in località selezionate
3
Diversificazione dei Servizi
Ampliamento dell'offerta secondo i feedback
4
Consolidamento Partnerships
Rafforzamento rete di collaborazioni locali
5
Focus su Sostenibilità
Investimento continuo in soluzioni ecologiche
Per ottimizzare il successo del progetto e il ritorno sull'investimento, si raccomanda di estendere le convenzioni a poli medici privati della zona, introdurre pacchetti "all-inclusive" premium per manager in mobilità e utilizzare attivamente i fondi PNRR per l'efficientamento energetico, puntando alla massima classificazione energetica possibile (A4+).
Conclusioni: Un Progetto Sostenibile e Socialmente Responsabile
Sostenibilità Economica
Con un tasso di occupazione previsto all'85%, il progetto raggiunge il pareggio entro 5 anni e garantisce un ROI completo in 12,7 anni. La redditività è assicurata dall'intercettazione di target diversificati e dalla crescente domanda demografica.
Impatto Sociale
Il villaggio residenziale risponde a un'esigenza documentata di housing sociale e flessibile, contribuendo al contempo a ridurre la pressione sulle RSA e creando opportunità di socializzazione per categorie a rischio isolamento.
Innovazione di Modello
La proposta integra abitudini abitative dei paesi nordeuropei con la tradizione italiana di socialità e cura familiare, creando un format unico nel panorama italiano che può essere replicato in altre province con dinamiche demografiche simili.
Il villaggio residenziale di Treviso rappresenta non solo un'opportunità di investimento con solide prospettive di rendimento, ma anche una risposta concreta alle sfide demografiche e sociali del territorio. La combinazione di sostenibilità economica, attenzione sociale e innovazione di modello rende questo progetto un esempio virtuoso di sviluppo immobiliare orientato al futuro.