Un progetto all'avanguardia che risponde alle sfide demografiche e sociali del territorio trevigiano, offrendo 100 unità abitative con servizi integrati per anziani autosufficienti, genitori separati e manager in mobilità. Situato strategicamente accanto al Panatta Raquet Club, questo villaggio rappresenta non solo un'opportunità di investimento con un ROI interessante, ma anche una soluzione socialmente responsabile per una comunità in evoluzione.
Secondo le proiezioni Istat, entro il 2033 gli over 65 costituiranno quasi il 30% della popolazione veneta. La provincia di Treviso vedrà un picco del 27,7% già nel 2031, con un aumento di 105.000 ultra65enni rispetto ad oggi.
Parallelamente, si prevede un calo del 4,8% della popolazione in età lavorativa, corrispondente a circa 23.200 residenti in meno. Questo fenomeno crea un vuoto nel mercato immobiliare tradizionale.
La crescente domanda di soluzioni abitative flessibili per diverse categorie sociali rende urgente lo sviluppo di modelli residenziali innovativi che possano rispondere a queste sfide demografiche.
Treviso si distingue come uno dei capoluoghi più attrattivi del Nord Italia, caratterizzato da un elevato tenore di vita e una qualità urbana eccezionale.
La posizione centrale dell'area, adiacente a un prestigioso centro sportivo, offre un'opportunità unica nel panorama immobiliare cittadino.
Una rarità nel contesto urbano: 20.000 mq di spazio verde nel cuore della città, una caratteristica che rende il progetto veramente eccezionale.
La posizione in via Maffioli garantisce un rapido accesso al centro storico di Treviso, con tutti i suoi servizi e attrazioni culturali.
La vicinanza all'Ospedale Ca' Foncello rappresenta un vantaggio significativo, specialmente per gli ospiti anziani che potrebbero necessitare di controlli o cure regolari.
La stazione ferroviaria è facilmente raggiungibile, facilitando gli spostamenti regionali per i residenti e l'arrivo di visitatori da altre località.
Anziani attivi che cercano sicurezza e servizi in un ambiente sociale stimolante.
Genitori che necessitano di flessibilità abitativa e supporto nella gestione familiare.
Professionisti che richiedono soluzioni abitative temporanee e confortevoli con servizi integrati.
Residenti previsti nella città di Treviso entro il 2031, con il 26% over 85
Potenziali utenti nella città di Treviso, considerando il tasso di separazione del 3,2% annuo
Professionisti nei settori logistici e industriali trevigiani
I tre segmenti di mercato rappresentano target con esigenze specifiche: gli over 65 cercano assistenza leggera e socializzazione, i genitori separati necessitano soluzioni abitative flessibili, mentre i manager richiedono alloggi temporanei di qualità.
1.250 potenziali clienti (5% del target totale). Cercano comfort e sicurezza mantenendo la propria indipendenza.
5% del target
320 potenziali clienti (10% del target). Questo segmento cerca soluzioni abitative flessibili e confortevoli per
un nuovo inizio.
10% del target
1.200 professionisti (15% del target) necessitano di soluzioni abitative di qualità per soggiorni temporanei.
15% del target
Il mercato potenziale totale di 2.770 individui supera ampiamente la capacità prevista di 100 unità, garantendo un'elevata domanda per il progetto (100 su 2.770 =3,61%).
85.600 residenti totali
Aumento previsto entro 2031
Anziani che segnalano problemi
L'analisi demografica mostra un trend di crescita significativo nella popolazione over 65 nella città di Treviso. Dal 21% nel 2023, dove il 38% degli anziani segnala problemi di isolamento sociale, si prevede un aumento al 25,8% nel 2031 (85.600 residenti) fino a raggiungere il 28% nel 2033. Particolarmente significativo sarà l'incremento del 28% nella fascia 65-69 anni e del 24% negli ultra 85enni.
Il tasso di separazione in Veneto si attesta al 3,2% annuo, creando una popolazione stimata di circa 15.000 genitori separati che necessitano di soluzioni abitative flessibili e a costi contenuti.
Questa categoria ha esigenze specifiche, tra cui la necessità di spazi adeguati per ospitare i figli nei periodi di affidamento e la vicinanza a servizi e scuole.
Le unità abitative di 37-42 mq possono essere adattate con soluzioni d'arredo flessibili per accogliere i figli nei weekend o durante le vacanze, ottimizzando gli spazi.
I servizi integrati, come pulizie e cambio biancheria, sono particolarmente apprezzati da chi deve gestire lavoro e genitorialità con risorse di tempo limitate.
Circa 8.000 professionisti attivi nei settori logistici e industriali trevigiani necessitano di soluzioni abitative temporanee ma di qualità, secondo i dati Unioncamere 2023.
Questi professionisti richiedono alloggi comodi, ben posizionati rispetto alle principali arterie di comunicazione e dotati di servizi che semplifichino la loro permanenza lontano da casa.
Stimando un interesse dal 15% di questa categoria, si identificano circa 1.200 potenziali clienti, sufficienti a garantire un'elevata occupazione delle unità dedicate a questo segmento.
Ogni unità misura tra 37 e 42 mq, dimensioni studiate per offrire comfort senza sprechi di spazio. Gli ambienti sono progettati secondo principi di design universale, adatti a tutte le età e condizioni fisiche.
Appartamenti dotati di domotica avanzata per il controllo di illuminazione, temperatura e sicurezza. Sistemi di chiamata d'emergenza integrati, particolarmente importanti per gli ospiti anziani.
Mobilio studiato per massimizzare lo spazio e garantire comfort e accessibilità. Soluzioni flessibili come letti a scomparsa o tavoli estensibili permettono di adattare gli spazi alle diverse esigenze.
Il modello proposto combina un affitto mensile con una gamma completa di servizi, per un costo totale di 1.500 €/mese IVA inclusa.
Unità moderne ed efficienti, progettate secondo i più alti standard di efficienza energetica e comfort
Pulizia settimanale, cambio biancheria, manutenzione ordinaria assistenza 24h 7/7 e utenze incluse nel canone mensile
Assistenza sanitaria personalizzata, attività ricreative e accesso agevolato al Panatta Club
Nessuna preoccupazione logistica o amministrativa
+IVA e utenze incluse
Servizi premium per ogni esigenza
Un operatore sanitario presente nella struttura 24 ore su 24, garantendo assistenza immediata in caso di necessità. Questa presenza costante è fondamentale soprattutto per gli over 65, la cui percentuale è prevista in aumento del 28% entro il 2031.
Servizi di teleconsulto con specialisti, monitoraggio remoto dei parametri vitali e accesso digitale alle cartelle cliniche. Un supporto essenziale per il mantenimento della salute e la gestione delle condizioni croniche.
Servizio di consegna farmaci e promemoria per l'assunzione delle terapie, particolarmente utile per anziani con regimi farmacologici complessi o difficoltà di mobilità.
Servizio di pulizia settimanale degli appartamenti, inclusa la sanificazione dei bagni e della cucina. Questo servizio è particolarmente apprezzato dagli anziani con limitazioni fisiche e dai professionisti con poco tempo a disposizione.
Fornitura e lavaggio regolare di lenzuola, asciugamani e altri tessili domestici, garantendo standard igienici elevati e riducendo il carico di lavoro domestico per tutti gli ospiti.
Interventi regolari di verifica e manutenzione degli impianti e delle strutture, prevenendo problemi e garantendo efficienza energetica e sicurezza nell'utilizzo degli spazi abitativi.
Le aree collettive rappresentano un elemento fondamentale del progetto, progettate per contrastare l'isolamento sociale, problema segnalato dal 40% degli over 65 veneti. Questi spazi includono sale comuni per attività ricreative, giardini condivisi, cucine comunitarie e aree relax.
La struttura favorisce l'interazione tra residenti di diverse età e background, creando una comunità intergenerazionale dinamica e stimolante, che contribuisce significativamente al benessere psicologico degli ospiti.
Partner specializzati in costruzioni innovative e sostenibili
Serramenti ad alta efficienza energetica e isolamento acustico
Soluzioni d'arredo integrate e personalizzabili
Sistemi fotovoltaici e pompe di calore all'avanguardia
Sistemi di automazione domestica intelligente
Piattaforma integrata per il controllo via smartphone
Leader mondiale nei sistemi per serramenti di alta gamma
Serramenti ad alta efficienza energetica con isolamento acustico superiore
Scorrevoli per garantire luce e vivibilità ambienti esterni
La partnership con Schüco garantisce l'utilizzo di sistemi per serramenti all'avanguardia, caratterizzati da prestazioni termiche eccellenti, design moderno e affidabilità garantita nel tempo.
Soluzioni su misura per adattarsi perfettamente alle esigenze individuali dei residenti
Mobili progettati per integrarsi perfettamente con i sistemi domotici e gli spazi abitativi
Elementi d'arredo modulari che si adattano a diverse configurazioni degli spazi
Materiali selezionati e lavorazioni di alta qualità per garantire longevità e resistenza
- Controllo domotico impianti
- Teleassistenza
- Remind Attività
- Gestione Servizi alla persona Supplementari
- Gestione Spese ed attività ricreative
Accesso alla piscina coperta del club, ideale per attività fisiche a basso impatto, particolarmente benefiche per gli anziani. L'idroterapia è riconosciuta per i suoi effetti positivi su articolazioni e sistema cardiovascolare.
Utilizzo delle attrezzature all'avanguardia e possibilità di partecipare a programmi di fitness personalizzati, supervisionati da istruttori qualificati che conoscono le esigenze specifiche delle diverse fasce d'età.
Sconti del 20% presso il ristorante del club e accesso privilegiato all'area benessere, offrendo un'esperienza completa che unisce socialità, nutrizione di qualità e relax.
Composta da 6 soci con duplice ruolo di proprietari e sviluppatori del progetto. Questa società deterrà la proprietà del terreno e gestirà la fase di sviluppo immobiliare.
- 6 soci fondatori
- Proprietà del terreno
- Gestione dello sviluppo
Entità dedicata alla gestione operativa del complesso, responsabile per:
- Gestione degli affitti
- Erogazione dei servizi
- Amministrazione quotidiana
La compagine societaria è attualmente in fase di definizione, con l'obiettivo di includere partner strategici nel settore dei servizi residenziali.
Partner Progettazione e Servizi
- Investimento Totale: 14,5 milioni €
- Terreno e Oneri: 3 milioni € di investimento iniziale
- Costruzione: 10 milioni € per 100 unità (2.500 €/mq per 40 mq)
- Costi Operativi: 500.000 €/anno per gestione
- Ricavi e ROI: Recupero dell'investimento in 12,7 anni
L'investimento totale di 13,1 milioni di euro comprende l'acquisizione del terreno e il pagamento degli oneri (3,1 milioni) e i costi di costruzione delle 100 unità abitative (10 milioni, calcolati su una base di 2.500 €/mq per 40 mq). Questo investimento iniziale è significativo ma giustificato dalle solide proiezioni di ricavi e dalla crescente domanda di mercato.
Con un tasso di occupazione dell'85% (media settoriale), i ricavi annuali si attestano a 1,53 milioni di euro, generando un utile netto di 1,03 milioni dopo la detrazione dei costi operativi. Anche nello scenario conservativo con occupazione al 70%, il progetto mantiene una solida redditività, dimostrando la sua resilienza a variazioni nelle condizioni di mercato.
Il budget operativo totale di 500.000 € è distribuito tra tre aree principali:
3 operatori sanitari a rotazione, un manutentore e un giardiniere. Personale qualificato come fattore differenziante del servizio.
Bollette, pulizie, lavanderia e servizi essenziali per spazi comuni e unità abitative.
Manutenzione ordinaria e straordinaria delle strutture e degli impianti per mantenere elevati standard qualitativi.
Questa distribuzione dei costi è stata ottimizzata per garantire la massima qualità del servizio mantenendo una gestione efficiente delle risorse.
13,1 milioni di euro complessivi per terreno, oneri e costruzione. Questo investimento iniziale rappresenta la base su cui si sviluppa tutto il progetto e determina il periodo di recupero.
1,03 milioni di euro con un tasso di occupazione dell'85%. L'utile è calcolato dopo aver sottratto tutti i costi operativi dai ricavi lordi generati dagli affitti e dai servizi.
12,7 anni per recuperare completamente l'investimento iniziale. Questo periodo è in linea con gli standard del settore immobiliare per progetti di qualità e a lungo termine.
Il modello proposto si posiziona strategicamente tra le RSA tradizionali, più costose e meno autonome, e i condomini standard, che non offrono servizi integrati. Questa soluzione intermedia risponde a un segmento di mercato crescente che desidera indipendenza ma con supporto e servizi accessibili.
Ottenimento delle autorizzazioni urbanistiche e sviluppo della progettazione definitiva. Questa fase richiede un investimento iniziale di circa 300.000 € per studi di fattibilità, consulenze tecniche e progettazione architettonica dettagliata.
Costruzione del villaggio e allestimento dei servizi integrati. Questa è la fase più impegnativa economicamente, con un costo previsto di 10 milioni di euro per la realizzazione delle strutture residenziali e degli spazi comuni.
Avvio delle attività di marketing e pre-affitti, con focus su eventi presso il Panatta Club per attrarre i primi residenti. Questa fase inizia negli ultimi mesi di costruzione per garantire un'occupazione rapida delle unità.
La collaborazione con il rinomato club sportivo prevede convenzioni speciali per i residenti, con sconti del 20% su corsi, ristorante e strutture wellness. Questa partnership arricchisce l'offerta del villaggio e promuove uno stile di vita attivo tra i residenti.
L'integrazione con i servizi di telemedicina regionali garantisce un collegamento diretto con le strutture sanitarie del territorio. Questa collaborazione migliora la qualità dell'assistenza e riduce i tempi di intervento in caso di necessità.
Gli accordi con l'amministrazione locale includono agevolazioni fiscali per progetti anti-spopolamento e iniziative di rigenerazione urbana. Questo supporto istituzionale facilita l'iter burocratico e riduce i costi di realizzazione.
Sviluppo di campagne pubblicitarie specifiche per ciascun segmento target, utilizzando canali digitali per i manager e i genitori separati, mentre per gli over 65 si privilegeranno canali tradizionali come stampa locale e radio, integrati con eventi informativi sul territorio.
Organizzazione di eventi presso il cantiere durante le fasi di costruzione e, successivamente, visite alle unità campione completate. Queste iniziative permetteranno ai potenziali residenti di visualizzare concretamente la proposta abitativa.
Collaborazioni con le principali aziende del territorio per offrire soluzioni abitative ai loro manager e dipendenti in trasferta, con pacchetti personalizzati e condizioni privilegiate per contratti aziendali a lungo termine.
A differenza delle tradizionali residenze per anziani o degli appartamenti standard, il villaggio offre un mix equilibrato di indipendenza e servizi assistenziali. Questo posizionamento distintivo occupa una nicchia di mercato attualmente non servita nel territorio trevigiano.
L'integrazione di diverse fasce demografiche crea un ambiente stimolante e dinamico, evitando l'isolamento tipico delle strutture esclusivamente dedicate agli anziani e favorendo scambi di esperienze e competenze tra generazioni.
Il modello di business combina la stabilità degli affitti a lungo termine (tipici del segmento anziani) con la flessibilità dei contratti temporanei per professionisti, garantendo flussi di cassa diversificati e resistenti alle fluttuazioni economiche.
Installazione di pannelli fotovoltaici su tutte le unità abitative, con sistema di accumulo centralizzato. Questo impianto coprirà circa il 60% del fabbisogno energetico del villaggio, riducendo significativamente i costi operativi e l'impatto ambientale.
Sistema di raccolta e riutilizzo delle acque piovane per l'irrigazione degli spazi verdi e per gli scarichi sanitari. Questa soluzione permette di ridurre il consumo idrico complessivo del 35%, contribuendo alla sostenibilità della struttura.
Realizzazione delle strutture in classe energetica A4, con isolamento termico avanzato e impianti di climatizzazione a basso consumo. L'attenzione all'efficienza energetica garantisce comfort abitativo e riduzione delle emissioni di CO₂.
Il design orientato alla comunità riduce significativamente il rischio di isolamento sociale degli anziani, problema segnalato dal 40% degli over 65 veneti. Gli spazi comuni e le attività organizzate favoriscono relazioni significative tra i residenti.
Le soluzioni abitative flessibili e i servizi integrati facilitano la gestione del tempo per i genitori separati, permettendo loro di mantenere una relazione di qualità con i figli anche in situazioni logisticamente complesse.
Il progetto genera circa 15 posti di lavoro diretti tra personale sanitario, amministrativo e di manutenzione, oltre a stimolare l'economia locale attraverso la rete di fornitori di servizi esterni collegati al villaggio.
Offrendo un'alternativa alle residenze sanitarie assistenziali per anziani autosufficienti, il progetto contribuisce a ridurre la pressione sul sistema sanitario regionale, con un risparmio stimato di 330.000 posti necessari in Veneto al 2033.
L'analisi dei rischi evidenzia come principali criticità il potenziale tasso di occupazione inferiore alle attese e i ritardi autorizzativi. Per ciascun fattore sono state sviluppate strategie di mitigazione specifiche, con particolare attenzione alla diversificazione del target e al coinvolgimento proattivo delle istituzioni locali.
Il 40% dell'investimento sarà coperto da capitali privati provenienti da investitori istituzionali interessati al settore immobiliare con componente sociale. Questi investitori ricercano rendimenti stabili a lungo termine con impatto positivo sulla comunità.
Un mutuo a tasso agevolato coprirà il 50% dell'investimento totale, con condizioni preferenziali grazie alla componente sociale del progetto e alla solidità del piano finanziario che prevede flussi di cassa costanti.
Il restante 10% sarà finanziato attraverso bandi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza dedicati all'efficientamento energetico e alla rigenerazione urbana, considerando l'elevata classe energetica delle strutture (A4) e l'impatto positivo sul territorio.
Raggiungimento dell'85% di occupazione stabile e perfezionamento del modello operativo nel primo biennio. Questa fase è fondamentale per validare il concetto e ottimizzare tutti i processi prima di considerare qualsiasi espansione.
Aggiunta di 50 unità abitative adiacenti al complesso originale, con incremento proporzionale dei servizi comuni. Questo ampliamento potrà essere realizzato dal terzo anno, una volta dimostrata la solidità del modello di business.
Sviluppo di villaggi analoghi in altre province venete con simili trend demografici in Lombardia ed Emilia Romagna adattando il concept alle specificità locali ma mantenendo l'approccio integrato abitazione-servizi.
Monitoraggio continuo della qualità
Sviluppo graduale in località selezionate
Ampliamento dell'offerta secondo i feedback
Rafforzamento rete di collaborazioni locali
Investimento continuo in soluzioni ecologiche
Per ottimizzare il successo del progetto e il ritorno sull'investimento, si raccomanda di estendere le convenzioni a poli medici privati della zona, introdurre pacchetti "all-inclusive" premium per manager in mobilità e utilizzare attivamente i fondi PNRR per l'efficientamento energetico, puntando alla massima classificazione energetica possibile (A4+).
Con un tasso di occupazione previsto all'85%, il progetto raggiunge il pareggio entro 5 anni e garantisce un ROI completo in 12,7 anni. La redditività è assicurata dall'intercettazione di target diversificati e dalla crescente domanda demografica.
Il villaggio residenziale risponde a un'esigenza documentata di housing sociale e flessibile, contribuendo al contempo a ridurre la pressione sulle RSA e creando opportunità di socializzazione per categorie a rischio isolamento.
La proposta integra abitudini abitative dei paesi nordeuropei con la tradizione italiana di socialità e cura familiare, creando un format unico nel panorama italiano che può essere replicato in altre province con dinamiche demografiche simili.
Il villaggio residenziale di Treviso rappresenta non solo un'opportunità di investimento con solide prospettive di rendimento, ma anche una risposta concreta alle sfide demografiche e sociali del territorio. La combinazione di sostenibilità economica, attenzione sociale e innovazione di modello rende questo progetto un esempio virtuoso di sviluppo immobiliare orientato al futuro.
Il progetto presentato in questo sito è da intendersi come ipotesi preliminare ancora in fase di studio e modifica. I titoli edilizi sono ancora subordinati alle decisioni amministrative per le quali è stata presentata una variante al PI del Comune di Treviso in data 03/12/2024 finalizzata alla conclusione di accordi pubblico-privato ex art.6 della L.R: 11/2044 (maggio 2025)